Круглый стол, на котором обсуждались перспективы рынка недвижимости, прошел сегодня в Сухуме. Руководители ведомств и эксперты рассмотрели возможности этого рынка и обоснованность ограничений, которые не могут быть сняты до решения большого комплекса проблем.
Инициатором круглого стола по теме: «Состояние и перспективы рынка недвижимости в Республике Абхазия» является Центр стратегических исследований при президенте Республики Абхазия. По мнению модератора Илоны Мирцхулава, много разных ведомств занимаются проблемами рынка недвижимости, но они разобщены и между ними нет взаимодействия. Собрать руководителей этих ведомств, услышать разные мнения и выработать подходы к решению проблем – вот основные задачи встречи.
В публичном пространстве звучат мнения, не подкрепленные знанием законодательства, считает министр экономики Адгур Ардзинба. Между тем рынок недвижимости можно разделить на коммерческий и жилой, их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы.
Основным игроком на рынке недвижимости является государство, именно оно с 2010 года по настоящее время вложило в ремонт и реконструкцию более 150 объектов 13 млрд рублей российских финансовых средств. Частные вложения совсем скромные, это связано с низкой инвестиционной привлекательностью и отсутствием финансовых возможностей у банковской системы Абхазии. Под коммерческие проекты удалось привлечь около 1 млрд рублей заемных средств, но этого катастрофически мало.
Владение коммерческой недвижимостью, по словам министра экономики, не имеет ограничений. Любое юридическое лицо, учрежденное на 100% иностранными гражданами, имеет возможность в соответствии с действующим законодательством обладать правом собственности на недвижимое имущество, используемое в целях предпринимательской деятельности. Ограничения на приобретение жилья были введены в 1995 году. В соответствии с постановлением кабинета министров, лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения сделки должны иметь паспорт гражданина Абхазии.
Для того чтобы говорить о снятии ограничений на приобретение жилья иностранными гражданами, необходимо решить большой комплекс проблем: разработать и принять новый Жилищный, Градостроительный и Строительный кодексы, завершить работы по территориальному планированию и созданию государственного кадастра, провести инвентаризацию всего жилищного фонда и создать единый государственный реестр собственности. На сегодняшний день ни один из этих вопросов не решен.
«Сначала надо навести в своем доме порядок, а потом приглашать гостей», – считает Адгур Ардзинба.
Давид Ирадян, руководитель Государственной кадастровой палаты заявил, что в Абхазии очень много разрушенных объектов недвижимости и заброшенных участков земли, которые не используются и не приносят никакой пользы бюджету. Давид Ирадян сообщил:
«У нас действует советский Земельный кодекс, который устанавливает систему вещных прав на землю, но это – необоротоспособные права, как и право аренды, которое абсолютно никого не защищает. Можно ли при советской системе вещных прав на недвижимость строить рыночную экономику? Я не знаю таких прецедентов. Нужно вносить изменения в гражданское законодательство и создавать новую систему вещных прав, которые позволят в полной мере защитить права собственности. При действующем у нас праве аренды ни один нормальный человек не будет строить, когда договор аренды может быть расторгнут, если ты вовремя не внес плату, и когда право аренды дается на 25 лет, а здание стоит 100 лет. Ничего из этого не получится».
Давид Ирадян так описал причину, по которой страна не развивается:
«Придет иностранный или местный инвестор, он хочет что-то построить на каком-то земельном участке и вынужден нелегально приобретать землю. Местные инвесторы на это идут, но иностранные пойти на это не могут, потому что у них проектное финансирование, кредит в банке, они не могут сказать: «Дайте нам 300 тысяч долларов, мы их кому-то отдадим, чтобы нам оформили документы на землю!» В этом основная проблема, вот почему у нас ничего не строится. Есть механизмы, которые надо обсуждать и создавать, в том числе, нужно легализовать и оформить все права, которые сейчас есть де-факто. У нас есть земля, но ее нельзя заложить, хотя она могла бы быть ликвидным залогом для банковского финансирования. Это могло бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки».
Плачевную картину столичного жилого фонда нарисовал заместитель главы администрации г. Сухума Леон Кварчия. Всего в столице 600 многоквартирных домов, 80% их фонда приватизировано. Частных домовладений около 10 тысяч. В городе 250 объектов аварийного и ветхого жилья. В последний раз инвентаризацию проводили в 2007 году, по ее результатам 65 квартир распределили между очередниками и льготниками. Всего в очереди на жилье стоят 2400 человек, в том числе 250 льготников. Закон запрещает отказывать в постановке на учет нуждающихся в жилье. Но все знают, что за двадцать пять послевоенных лет для очередников не было построено ни одного многоквартирного дома.
«Мы сами себя обманываем, и обманываются те, кто стоит в этой очереди и надеется когда-нибудь получить жилье», – сказал Леон Кварчия.
Тарифы на жилье мизерные и составляют примерно 2 рубля за квадратный метр, но оплачивает их только 40% населения.
Прежде чем снимать ограничения на приобретение жилья для иностранных граждан, по мнению Кварчия, необходимо создать кадастр недвижимости, сделать комплексный анализ жилого фонда по всей республике, разработать и принять Градостроительный и Жилищный кодексы.
Неудовлетворительные итоги государственного регулирования сферы недвижимости подвела заведующая отделом экономики Центра стратегических исследований Хатуна Шат-ипа. Разгосударствление собственности, по ее мнению, было проведено стремительно, но неэффективно. В 2012 году доля государственного сектора составила 10% от ВВП, притом, что среднестатистический показатель в мире около 30%. Хатуна Шат-ипа сказала:
«За последние десять лет число частных предприятий увеличилось всего на 65 единиц, а было приватизировано 600 объектов. По данным на 2017 год, в частном секторе экономики занято десять тысяч человек, что составляет около 8% от всего трудоспособного населения. Инвестиции, полученные в результате приватизации, серьезных изменений в производственном секторе не произвели, многие объекты до сих пор не восстановлены. Социальная эффективность от приватизации для большинства населения Абхазии оказалась очень низкой. Увеличивается разрыв между бедными и богатыми и возникают вопросы обоснованности обогащения отдельных должностных лиц и их приближенных».
В Фонд приватизации был перечислен 1 млрд 150 млн рублей. Все об этом загадочном фонде слышали, но никто его отчетов не видел. Год назад на сайте Генеральной прокуратуры появились списки должников, и все увидели там должников Приватизационного фонда. Это свидетельствует о слабости государственных институтов и о том, что средства от приватизации не пошли на развитие экономики. Доход бюджета от приватизации объектов за все время составил 157 млн рублей или 54 рубля на одного человека в месяц. Рынок земли является наиболее защищенным, но он приносит в бюджет всего 83 млн рублей. Его низкая отдача объясняется тем, что наши земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых – 397 тысяч гектаров, не используются, так как сельское хозяйство в глубочайшем кризисе. На всю отрасль из бюджета выделяется около 60 млн рублей в год, в то время как на содержание только парламента заложено 53 млн рублей.
Почему органы местного управления не проводят учет объектов недвижимости и не применяют статью 282 Гражданского кодекса о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержащиеся жилые помещения?
По убеждению Хатуны Шат-ипа, пока все эти проблемы не будут решены, ограничения рынка жилья не могут быть сняты, а для их решения необходимо разработать государственную программу развития республики.
Организаторы круглого стола передали руководителям ведомств итоговый документ, в который они должны внести свои изменения и предложения, после чего он будет опубликован на сайте ЦСИ.
Текст содержит топонимы и терминологию, используемые в самопровозглашенных республиках Абхазия и Южная Осетия
